전세보증금반환대출 한도 부족 + DSR 초과 상황, 이렇게 해결했어요

전세보증금반환대출 한도 부족 + DSR 초과 상황, 이렇게 해결했어요. 전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 한다면, 세입자 입장에서는 정말 막막합니다. 저 역시 같은 상황을 겪었습니다.

 

이사를 앞두고 새 집 계약은 이미 마쳤고, 보증금을 받아야 새 전셋집 잔금도 치를 수 있었는데, 집주인은 자금이 없다며 기다려 달라고만 했죠. 그래서 방법을 찾기 위해 전세보증금반환대출을 알아봤는데, 예상치 못한 문제가 두 가지 동시에 발생했습니다. 하나는 대출 한도가 보증금에 비해 턱없이 부족하다는 점, 그리고 또 하나는 DSR 초과로 대출 자체가 거절됐다는 점이었죠. 오늘은 이 이중 장벽을 어떻게 해결했는지, 실제 경험을 공유해보려고 합니다.

 

 

전세보증금반환대출 왜 한도가 부족할까?

전세보증금반환대출은 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 상황에서 보증기관(HUG 또는 SGI서울보증)이 보증을 서주고, 금융기관을 통해 자금을 먼저 지급받을 수 있도록 만든 제도입니다.

 

문제는 여기서 모든 보증금을 다 받을 수 있는 게 아니라는 데 있어요. 보통 보증금의 80~90% 수준까지만 대출이 가능하고, 그마저도 주택의 시세, 기존 근저당, 보증기관 내부 기준 등에 따라 더 줄어드는 경우도 많습니다.

 

제 경우엔 보증금이 1억 5천만 원이었지만, 보증기관에서 승인해준 금액은 1억 1천만 원 수준이었습니다. 4천만 원이 부족한 상황이었죠. 처음엔 은행에서 추가 대출로 보완할 수 있을 거라 생각했지만, 이미 기존 대출이 꽤 있어서 DSR 40%를 초과해 추가 대출이 불가하다는 답변을 받았습니다.

 

 

DSR이 무엇이고 왜 문제가 되는 걸까요?

DSR, 즉 총부채원리금상환비율은 개인이 갖고 있는 모든 대출의 원리금을 연소득 대비 몇 퍼센트를 갚고 있는지를 나타내는 지표입니다. 정부는 가계부채를 줄이기 위해 이 DSR을 강력히 관리하고 있고, 특히 은행권에선 40%를 넘지 않도록 규제하고 있어요.

 

저도 직장인으로 연봉은 4천만 원 수준이었지만, 신용대출과 자동차 할부가 이미 있는 상황이라 은행에서 판단한 DSR이 약 47% 수준이었습니다. 이로 인해 보증기관에서는 보증을 서줄 수 있다고 판단했지만, 정작 은행에서 실행이 어렵다는 입장을 내놓은 것이죠.

 

 

어떻게 이 상황을 해결했을까요?

정답은 '우회'가 아니라 '재설계'였습니다. 우선 저는 보증기관과 직접 상담을 통해 현 상황을 설명하고, 추가 서류 제출을 통해 보증금 전액에 대한 보증 한도를 확장할 수 있는 방법을 모색했습니다. SGI서울보증에서는 임차권 등기를 완료하면 보증금 전액 보증도 검토 가능하다는 이야기를 들었고, 실제로 등기소에서 임차권 등기를 완료한 후 다시 보증 신청을 진행했습니다.

 

그다음에는 2금융권 활용을 검토했습니다. 은행에서는 DSR 초과로 추가 대출이 불가했지만, 일부 저축은행이나 캐피탈사는 보증서를 기반으로 한 보증금반환 목적의 대출에 대해 DSR을 탄력적으로 적용하는 경우가 있었어요.

 

SGI서울보증과 제휴된 저축은행 한 곳에 연락해 상담을 받고, 보증서가 확보되어 있는 상황이라는 점을 강조해 결국 부족한 4천만 원에 대해 별도로 분할 대출을 승인받을 수 있었습니다.

 

물론 금리는 은행보다 조금 높았지만, 잔금을 제때 치르고 이사를 무리 없이 진행할 수 있다는 점에서 현실적인 선택이었어요.

 

 

이후 상환 계획도 철저히 세워야 합니다

대출을 통해 일단 급한 불을 끄는 것도 중요하지만, 이후 상환 계획을 명확히 하지 않으면 또 다른 문제가 생길 수 있어요. 저는 이자 부담을 줄이기 위해 1년 내 일부 중도상환을 목표로 상환 계획을 세웠고, 월 상환액에 영향을 주지 않도록 잔금 대출 중 일부는 만기일시상환 방식으로 설정했습니다. 이후 월급 외에 비정기 수입이 생길 때마다 일부 상환을 진행하며 신용 회복에도 힘썼습니다.

 

 

마무리하며, 포기하지 말고 해결책을 찾아보세요

전세보증금반환대출을 알아보다 보면 현실의 벽은 생각보다 높습니다. 단순히 은행에 신청한다고 다 해결되는 게 아니고, 보증기관 승인, DSR 기준, 대출 한도 등 여러 요소가 얽혀 있어요. 저처럼 보증 한도 부족과 DSR 초과라는 이중 문제를 동시에 겪는 분들도 분명 계실 겁니다. 하지만 포기하지 않고 방법을 찾는다면 분명 해답은 있습니다.

 

전세보증금반환대출 신청

 

010-5863-7808

 

보증기관 직접 상담, 임차권 등기 활용, 2금융권 대체 대출, 그리고 유연한 상환 전략까지 현실적인 해결책은 생각보다 다양하게 존재합니다. 중요한 건 문제를 정확히 진단하고 나에게 맞는 경로를 빠르게 찾는 것이에요. 저의 사례가 같은 고민을 겪는 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.